דף הבית / מס שבח במכירת דירה

מס שבח במכירת דירה

מס שבח במכירת דירה

ב-2014 עבר החוק בעניין מס שבח על מכירת דירה, מיסוי דירת מגורים מזכה, רפורמה מקיפה.

הרפורמה ביטלה את הפטור המלא ממס שבח שניתן אחת לארבע שנים ואת הפטור ממס לתושבי חוץ וקבעה הוראות חדשות והוראות מעבר.

לכן לפני מכירת דירת מגורים מומלץ לבצע בדיקה מקצועית, כדי לברר אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח.

להלן סקירה ודברי הסבר לעניין חוק מס שבח במכירת דירות מגורים והרפורמה במס שבח.

 

מס שבח וקבלת פטור

במכירת זכות במקרקעין חל מס שבח – מס על ההפרש בין מחיר מכירה של דירת מגורים למחיר הקנייה שלה.

ניתן לקזז ממס השבח עלויות המותרות לניכוי על פי סעיף 39 לחוק, לדוגמא:

מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת שמאי מקרקעין, דמי תיווך, מס רכוש, עלויות השבחה של הנכס, היטל השבחה ועוד.

סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע תנאים למתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.

עד 2013, ניתן היה לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים אם נערכה מכירה כל 4 שנים, ללא הגבלה על מספר הדירות שמחזיק הנישום.

 

רפורמה במס שבח

תיקון מס' 76 

ב-2014 נכנסה לתוקפה רפורמה במס שבח, תיקון מס' 76, אשר בין השאר ביטלה את הפטור ממס שבח שניתן אחת לארבע שנים.

 

פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה

בהתאם לרפורמה, פטור מלא ממס שבח לדירת מגורים ניתן לאדם שבבעלותו דירת מגורים יחידה בתנאי שהחזיק בדירה 18 חודשים לפחות.

הרפורמה קבעה תקרת שווי בגובה 4.455 מיליון₪ לדירת מגורים יחידה, שקיימת עליה חבות במס שבח.

 

 

 

מס שבח על מכירת דירה – חישוב ליניארי

הרפורמה קבעה הוראות לחישוב מס ליניארי, מס מוטב.

חישוב מס שבח למכירת דירת מגורים (מס שבח ליניארי) לנישומים שבבעלותם מספר דירות הוא כדלקמן:

החל מיום הרכישה ועד 2014, מס שבח על מכירת דירה לנישום שבבעלותו מספר דירות הוא בשיעור 0%.

החל מ-2014 ואילך מס שבח הוא בשיעור 25%.

 

דוגמה להמחשה:

משה הוא בעלים של שתי דירות.

אחת הדירות נרכשה ב-2007 במיליון ש"ח ונמכרה ב-2017 ב-2 מיליון₪.

בסה"כ עברו עשר שנים מיום רכישת הדירה עד יום מכירתה. במקרה כזה השבח הוא בגובה מיליון₪.

מס שבח יחול על השבח היחסי בארבע השנים: 2014–2017.

לכן השבח החייב במס הוא בערך 40% מסך השבח – ₪400,000.

ומס השבח הוא 25% מ-₪400,000 – ₪100,000.

 

הגדרת דירת מגורים

דירת מגורים או חלק מדירה שבנייתה הסתיימה והיא בבעלות או בחכירה של יחיד ומשמשת או מיועדת למגורים.

 

הגדרת דירת מגורים מזכה

דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים ארבע שנים לפני המכירה או 80% מתקופת חישוב השבח.

 

הגדרת דירת מגורים יחידה

דירת מגורים יחידה, אשר המוכר החזיק בה 18 חודשים לפחות ולא מכר בפטור ממס דירה אחרת בתקופה זו.

לא ייחשבו לדירה נוספת זכויות בשיעור של עד שליש בדירת מגורים נוספת או עד 50% בדירת מגורים שהתקבלה בירושה.

בעל דירת מגורים יחידה זכאי לפטור ממס שבח, גם אם הוא בעלים של דירה נוספת אשר התקבלה בירושה; כאשר היורש הוא צאצא, בן זוג של המוריש או בן זוג של צאצא המוריש. המוריש אילו היה בחיים, היה זכאי לפטור ממס.

 

מכר שתי דירות – סעיף 49ה

סעיף 49ה קובע תנאים למכירת שתי דירות מגורים בפטור ממס:

במכירת שתי הדירות בתקופה של 12 חודשים, סכום השווי של הדירות הינו עד ₪2,004,000, אם המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירת מגורים אחרת (דירה החלופית) בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות הנ"ל.

תיקון 76 קבע תנאים לפטור ממס במקרה שהשווי המרבי של שתי הדירות הוא עד 

₪3,332,000.

 

מכר דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות – סעיף 49ז

סעיף 49ז' קובע תנאים לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים, אשר התמורה בגין הדירה הושפעה מזכויות בנייה נוספות.
המוכר זכאי לפטור בשל שווי המכירה שניתן היה לצפות לו ממכירתה של הדירה ללא זכויות בנייה נוספות.
החישוב הליניארי החדש לא יחול על חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה החייב במס.

סכום הפטור לא יפחת מ-₪510,600.

אם שווי דירה נמוך מ-₪2,042,500, יהיה המוכר זכאי לפטור נוסף בסכום של שווי הדירה או של ההפרש בין שווי הדירה ל-₪2,042,500 – הנמוך מביניהם.

סעיף 49ז' חל בדרך כלל על מגרשים שעליהם נבנה בית צמוד קרקע ולא מוצו מלוא זכויות הבנייה במגרש.

 

כשמדווחים על עסקה מסוג זה למיסוי מקרקעין, יש להגיש שמאות לאומדן שווי דירת המגורים, לצורך פטור ממס לפי סעיף 49ז.

 

לפני ביצוע עסקה במקרקעין ולצורך השומה העצמית מומלץ לבצע הערכת שווי ובדיקה מקיפה על-ידי שמאי מקרקעין מנוסה ועו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.

 

למעבר למחשבון מס שבח

עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין – גיא הילר

חיפוש באתר
אולי יעניין אותך גם
משרד שמאות מקרקעין - אירית ונונו
המשרד עוסק בתחומים שונים בעולם שמאות מקרקעין.

שלונסקי 43, תל אביב
052-2873702

השאירו פרטים ליצירת קשר




למידע וייעוץ מקצועי