הגשה בעבור היטל של השבחה ואיך מגישים השגה?
פורסם בתאריך:
03-04-2019
היטל השבחה הוא היטל הנדרש בעבור עליית שוויים של מקרקעין בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. שיעור ההיטל המשולם לוועדה המקומית – מחצית מערך ההשבחה.
תשלום היטל ההשבחה הוא תנאי למתן אישור בטאבו על העברת הזכויות בנכס ותשלום חובה גם אם הזכויות טרם נוצלו. החבות בהיטל השבחה חלה על הבעלים או על החוכר לדורות.
שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית מעריך את הנכס וקובע את גובה היטל ההשבחה.
גובה ההיטל מחושב בהתאם למצבו התכנוני, הפיזי והמשפטי של הנכס.
כאשר מדובר בהשבחה מכוחה של תוכנית חדשה – נערכת השומה לשני מצבי תכנון: לפני אישור התוכנית ולאחריה.
כאשר מדובר בשימוש חורג או הקלה – נערכת השומה ליום אישור השימוש החורג או ההקלה, ומתייחסת לעליית שווי המקרקעין בגין אישורם.
שומת היטל ההשבחה
שומות היטל אשר טופלו במשרדנו:
רחוב הירדן רמת-גן
מגרש ששטחו 500 מ״ר עם בית מגורים ישן ועם הפקעה לדרך, נמכר על ידי כונס נכסים. העירייה הוציאה שומת היטל השבחה בגין אישור תוכנית נקודתית מ-2005 שהגדירה את זכויות הבנייה הכוללות בחלקה, והתירה תוספת של שתי קומות מעבר למותר בתוכניות הקודמות. כמו כן נדרש היטל בגין אישור תוכניות להגדלת חדרים על הגג ותוספת מחסנים לדירה.
רחוב ברזאני רמת-אביב ג תל-אביב
נמכרה דירת גג ברמת אביב ג והעירייה הוציאה שתי שומות: שומה להיטל השבחה בגין תוכנית ג1, המאפשרת בניית חדר על הגג בשטח 40 מ״ר לעומת המצב הקודם – חדר בשטח של 23 מ״ר; ושומה בגין תוכנית מס׳ 3897 מ-2012 שקבעה כי בבתי קומות מותר להוסיף שטחים עיקריים בעבור מרפסות בשטח של 12 מ״ר לדירה, הוספה של חדרי יציאה לגג או הגדלתם לפי הוראות ג1 והוספת שטחי שירות בקומת העמודים או בקומת הכניסה, כדי להקים מחסנים לדירות או להוסיף ממ״דים.
רחוב חסידי האומות יפו
נמכרו שתי יחידות דיור צמודות קרקע בשכונת מגורים ביפו. העירייה הוציאה שומות להיטל השבחה בגין תוכנית צ׳רנר מס׳ 2728 מ-2005. חשוב לציין שהמוכרים רכשו את זכויות הבנייה המאושרות בתוכנית מחברת עמידר לפני אישור התוכנית. בהסכם הרכישה צוין שהיטל ההשבחה בגין התוכנית יחול עליהם. התוכנית קבעה זכויות בנייה של 140%. בעריכת אומדן ההשבחה נלקחו בחשבון הבית הקיים ופטור להרחבת יחידה אחת.
רחוב הלימון עג׳מי יפו
בפרויקט חדש שנמצא בשלבי בנייה ברחוב הלימון בשכונת עג׳מי ביפו, הוגשה בקשה לשינויים במהלך הבנייה: פיצול דירה בקומה א – תוספת יחידת דיור במסגרת הקלה על הצפיפות בשיעור של 20% (שבס), הגדלת תכסית הבנייה על הגג מ-50% ל-70%. ההקלה אושרה ונבנו שתי יחידות על שטח של כ-70 מ״ר במקום יחידה אחת על שטח של 140 מ״ר. מקדם ההשבחה חושב בגין הסבת שטחים שוליים בדירה גדולה לשטח שאינו שולי בדירות קטנות יותר.
רחוב המגיד לב העיר תל-אביב
בבניין וותיק בלב תל-אביב, הנמצא בסמיכות לשדרות רוטשילד, נמכרה דירת מגורים בקומה ראשונה. העירייה הוציאה שומה להיטל השבחה בגין תוכנית לב העיר מס׳ 2268 מ-1990, המאפשרת תוספות בנייה – עד חמש דירות מגורים, חדרי יציאה לגג והשלמת בנייה בקומת הקרקע. נערך אומדן השבחה בגין התוכנית לבניין כולו והחלק המיוחד לדירה הנדונה לפי חלקה היחסי ברכוש המשותף.
רחוב פתחיה שיכון דן
ברחוב פתחיה בשיכון דן נמכרה יחידה – מחצית מבית דו-משפחתי חדש. העירייה הוציאה שומה להיטל השבחה בגין תוכנית ג1 שהגביהה את גובהה של קומת הגג מהרצפה ועד רום הגג מ-6 מ׳ ל-7 מ׳ ובכך הגדילה את השטח האפקטיבי של עליית הגג. באומדן ההשבחה נלקחו בחשבון עלויות התאמה לבינוי חדש על קיים ומקדם דחייה, הצפויה עד למימוש הזכויות.
שמעון רוקח נווה צדק תל אביב
ברחוב שמעון רוקח היוקרתי בנווה צדק, הוזמנה שומת היטל ההשבחה מהעירייה לפני ביצוע עסקה. העירייה הוציאה שומה להיטל השבחה בגין תוכנית 2277, תוכנית המתאר של נווה צדק. תוכנית זו הגדילה את זכויות הבנייה ביחס לתוכנית 38 המנדטורית ובגין תוכנית מתאר מרתפים ע1, שקבעה כי גובה הפנים של קומת מרתף הוא 4 מ׳ והוסיפה שימושים מותרים למשרדים ושימושים נלווים למגורים.
הגשה בעבור היטל של השבחה
הליך הגשת השגה
בשלב ראשון השמאי המייצג את הנישום (שמאי הבעלים), פונה למועצת שמאי המקרקעין. לוח הזמנים הוא 45 יום מקבלת השומה בטופס מקוון של בקשה למינוי שמאי מכריע.
לאחר מינוי שמאי מכריע, שמאי מקרקעין מטעם הבעלים מגיש שומה נגדית הכוללת מסד נתונים, תחשיבים, נתוני השוואה וניתוחם וכל מסמך נוסף בעל חשיבות לביסוס השומה.
שני הצדדים מופיעים בפני השמאי המכריע, מציגים את טיעוניהם ואת המסמכים הרלוונטיים לביסוסם.
השמאי המכריע מחליט על גובה היטל ההשבחה ושולח את השומה המכריעה לצדדים להליך ולוועדה המקומית.
השומות המכריעות מפורסמות באתר האינטרנט של מועצת שמאי המקרקעין.
ניתן לערער על השומה המכריעה בפני ועדת ערר.
שכר טרחה של שמאי מכריע
שכר טרחה של שמאי מכריע הוא שיעור מסוים מסכום התביעה או מסכום ההשבחה כמפורט בטבלה:
| על חלק הסכום העולה על | על חלק הסכום שעד | השכר |
| 0 | 500,000 ₪ | 3% |
| 500,000 ₪ | 1,000,000 ₪ | 2% |
| 1,000,000 ₪ | 2,000,000 ₪ | 1% |
| 2,000,000 ₪ | 0.5% |
שכר טרחה של שמאי מכריע לא יעלה על ₪100,00 ולא יפחת מ-₪2,000.
הנישום (המבקש) והמשיב (הוועדה) יישאו כל אחד במחצית מעלות שכרו של השמאי המכריע.
יש לציין כי השמאי המכריע יכול לקבוע באופן חריג, שרק אחד מהצדדים יישא בעלות שכרו במלואה.