דוח שמאי להערכת שווי הדירה

דוח שמאי

יש מצבים שונים שבהם בעל נכס מעוניין לדעת את שווי הדירה שלו ולכן הוא מזמין דוח שמאי מפורט. הצורך הרב ביותר לקבלת דוח זה, הוא של מי שמעוניין למכור את דירתו ואינו יודע מהו הסכום המקסימלי שיוכל לקבל עבורה. בשנים האחרונות מחירי הדירות בישראל האמירו באופן מטאורי ויש הרבה מאד פרמטרים שמעלים את ערך הדירה כמו נוף מרהיב מהמרפסת, הקרבה לים, העובדה שלא ייבנו מבנים מול המרפסת ועוד. מי שמעוניין למכור את הנכס שלו, רוצה באופן טבעי לקבל את הסכום הגבוה ביותר שאפשר לקבל עבורו ולכן זו חשיבה חכמה להזמין דוח של איש מקצוע וכך הוא יוכל לקבל עבור הדירה סכום גבוה מהרבה מהסכום שחשב עליו בתחילת הדרך. זו הסיבה שהעלות של הדוח המעמיק היא כדאית ביותר.

שמאי שמגיע לדירה, בודק אותה מהיבטים רבים. אחד הנושאים המהותיים הוא אם בעל הנכס ביקש וקיבל היתרי בנייה עבור בנייה של ממ"ד, מרפסת, הרחבת הסלון או לכל מטרה אחרת. השמאי בוחן את איכות המבנה ואם הפרויקט בוצע על ידי קבלן רשום על פי ההנחיות של המהנדס והאדריכל בשטח בהתאם לתוכניות השמאי מודע לנראותה של הדירה בעת הקמתה מול נראותה כעת לאחר ביצוע התוספות שאושרו. כל המידע הזה מפורט במסגרת דוח שמאי מפורט.

סקר של סביבת המגורים על פי דוח שמאי

בסיס החישוב של ערך הדירה נובע מסביבת המגורים. כאשר שמאי מעריך את השווי של דירה בתל אביב מול דירה זהה לחלוטין באחת הערים הקטנות בצפון או בדרום, פער המחירים יהיה תהומי. לכן בשלב הראשון של דוח שמאי מופיעה סקירה מפורטת על סביבת המגורים, באיזו שכונה מדובר, אם זו שכונה שתושביה הם במצב סוציואקונומי נמוך, בינוני או מעולה. בהמשך יש פירוט על מה קיים בשכונה כמו בתים צמודי קרקע, מבנים רבי קומות חדשים, מרכז מסחרי, שירותים קהילתיים ועוד.

סקירה של הדירה המוצעת למכירה

שמאי מקרקעין מפרט את מיקומו של המבנה, רחוב, מספר בית, פרטי הנכס ברשם המקרקעין כמו גוש, חלקה ותת חלקה. כמה קומות יש במבנה, מתי הוא נבנה, מה גודלה של הדירה מבחינת שטח, כמה חדרים, נראות המטבח, כמה חדרי רחצה, ממ"ד, מרפסת, מחסן, מצבה הפיזי של הדירה והמערכות שלה וכל מידע מפורט נוסף על הדירה עצמה. השמאי מצרף גם תמונות אותנטיות של הדירה מזוויות צילום שונות.

מכירות של דירות בבניין ובמבנים סמוכים

דוח שמאי כולל גם מידע אשר התקבל מרשות המיסים לגבי דירות שנמכרו באותו בניין מגורים או בבניינים הסמוכים, שגם הם בעלי שטח זהה וכמות זהה של חדרים. אפשר לראות את מחיר המכירה ואת המועד שבו בוצעה העסקה.

בהתאם לכל הפרמטרים הללו, דוח שמאי קובע בסופו את המחיר שהלקוח יכול לבקש בעד הדירה שלו ומכאן הוא מתחיל את מסע הפרסום, כדי למכור אותה.