צור קשר
072-3937683


אומדן שווי זכויות דיירות מוגנת ודמי פינוי

דף הבית / שירותי המשרד / אומדן שווי זכויות דיירות מוגנת ודמי פינוי

משרד שמאות מקרקעין אירית ונונו הינו בעל ניסיון עשיר בעריכת חוות דעת לאומדן זכות הבעלות בנכס התפוס על ידי דייר מוגן, אומדן דמי מפתח ראויים, אומדן שווי זכות דיירות מוגנת ואומדן דמי פינוי ראויים.

 

בין יתר השירותים שאנו מציעים – הכנת חוות דעת מומחה לבית משפט, ייעוץ והשתתפות בדיונים.
למשרד ניסיון רב בייצוג דיירים מוגנים שפונו במסגרת פרויקטים בתל אביב ויפו – עסקים ברחוב אילת-אליפלט, דירות מגורים בפרויקט יפו בשדרה, מתחם חסידי אומות עולם, מגורים ומסחר ברחוב נחום גולדמן טיילת תל אביב-יפו, עסקים בשוק לוינסקי ובשכונת פלורנטין,

אומדן שווי זכויות לנכסים מוגנים המנוהלים ע"י עמידר יפו.


חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) 1972


מעמדו של דייר מוגן נקבע עפ"י חוק מנדטורי שהוחלף לאחר קום המדינה ב"חוק הגנת הדייר נוסח משולב".
מטרת החוק הייתה הגנה על הדיירים מפני העלאת דמי השכירות ומפני פינוי בשעת חירום.

לשם פינוי מושכר התפוס בידי דייר מוגן, יש צורך באחת או יותר מעילות הפינוי אשר מנויות בסעיף מס' 131 לחוק הגנת הדייר.


שווי זכות דיירות מוגנת – דמי מפתח

 

בגין השימוש בנכס הנדון משולם שכר דירה מופחת משמעותית ביחס לדמי השכירות הכלכליים כפי שהיו משולמים בשוק החופשי אילו היה הנכס פנוי.

שווי זכויות הבעלים

 

הזכות לבעלות בנכס תפוס על ידי דייר מוגן כוללת את הסעיפים הבאים:
קבלת דמי שכירות שוטפים מופחתים (סכום נמוך משמעותית ביחס לשויי הנכס הפנוי)
קבלת חלק מדמי מפתח עם העברת הזכויות על ידי הדיירים המוגנים
סיכוי להתפנות המושכר (עקב קיום אחת מעילות הפינוי)
שווי הנכס המשוחרר המהוון לאחר פינויו של הנכס. 

 
דמי פינוי

 

בהתאם לפסיקות של בית משפט ולמקובל בנכסים המוחזקים ע"י דיירים מוגנים,
בעת פינוי יזום בעילות פינוי הקבועות בחוק, נדרש בעל הבית לשאת בתשלום עלויות פינוי הכוללים, בין היתר, כדלקמן:

הוצאות נלוות למציאת דיור חלוף הוצאות שכר טרחה עו"ד, שכר טרחה מתווך, שכר טרחה שמאי,
מס רכישה, עלויות התאמה, עלויות העברה של ציוד ותכולה אשר יש להעתיקם לנכס החלופי.

עילות פינוי דייר מוגן

 

סעיף 131 לחוק קובע רשימה של עילות פינוי, נביא את המרכזיות שבהן:

  • כאשר הדייר אינו משלם את דמי השכירות שנקבעו
  • כאשר הדייר לא מקיים את התנאים המסוכמים בהסכם השכירות
  • כאשר הדייר הזיק בזדון למושכר
  • כאשר נעשה במושכר שימוש למטרה הנוגדת את חוקי מדינת ישראל
  • כאשר הדייר, התופס את המושכר, מפיק רווח בלתי הוגן מהמושכר באמצעות  שכירות משנה.
  • כאשר המושכר דרוש לבעל הבית והוא מודיע לדייר כי ידאג לו לסידור חלוף.
  • כאשר בעל הבית רוצה להרוס את המושכר על מנת להקים בניין במקומו וכבר קיבל היתר בנייה לשם כך, על בעל הבית גם לדאוג לסידור חלןף.
    *כל העילות מנוסחות בזכר אך פונות לשני המינים כמובן.


מיסוי


חשוב לדעת כי זכות הדיירות המוגנת איננה מהווה "זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, על מכירתה לא יחולו מס רכישה, מס שבח ומע"מ. אולם, בעסקים כן יחול על מכירת הזכות מס רווחי הון.

שמאי מקרקעין במרכז - דיירות מוגנת