איחוד וחלוקה - בדיקת תכניות איחוד וחלוקה ע"י שמאי מוסמך

בדיקת תכניות איחוד וחלוקה

למשרד ניסיון רב בעריכת טבלאות הקצאה ואיזון ובדיקת תכניות איחוד וחלוקה.
מטרתה של תכנית איחוד וחלוקה הינה שיפור התכנון הפיתוח והניצול של המקרקעין לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור.

חוק התכנון והבנייה – חלוקה חדשה

חוק התכנון והבניה קובע כי בתכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת ניתן לקבוע הוראות לאיחוד מגרשים וחלוקתם מחדש בבעלות משותפת או בבעלות נפרדת.
החלוקה יכולה להיערך בהסכמה ו/או ללא הסכמת הבעלים של המגרש/מגרשים.

בחלוקה יחולו הוראות מיוחדות: מיקום המגרש קרוב ככל האפשר למגרש המקורי,
                                                שמירה על השווי היחסי של הזכויות בחלוקה החדשה,
                                                תשלומי איזון לצורך שמירה על השווי היחסי. 

תכנית לחלוקה חדשה

תכנית הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה חדשה מפורסמת ומופקדת להתנגדויות.
התקופה בה ניתן להגיש התנגדות הינה מוגבלת ל- 60 יום .
תכנית איחוד וחלוקה הינה תכנית מורכבת הכוללת שמאות וטבלת הקצאה ואיזון ונתונים מקצועיים מורכבים.
לכן מומלץ לבעל נכס אשר מיועד לאיחוד וחלוקה לפנות לשמאי מקרקעין מטעמו.
פרק הזמן לבדיקת התכנית והגשת התנגדות הינו מוגבל וקצר מאד ויש נתונים רבים ומידע מקצועי בתכניות אשר דורש בדיקה של איש מקצוע בעל ידע וניסיון.

חשיבות מעורבותו של שמאי מקרקעין בתהליך

במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה נערכת טבלת הקצאה ואיזון.
טבלת הקצאה ואיזון נערכת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעם היוזם ומגיש התכנית.
הטבלה כוללת נתונים רבים ונספח שמאי עם הסברים, נתונים שמאיים ופירוט העקרונות עליהם מבוססת טבלת איחוד וחלוקה.
טבלת הקצאה ואיזון מכילה רשימה של כל בעלים רשום ו/או חוכר לדורות רשום בכל חלקה או מגרש המשתתפים באיחוד וחלוקה, את הפרטים והנתונים שלהם במצב נכנס, פרטי הקצאה במצב יוצא ותשלומי איזון.

התקינה השמאית בעניין איחוד וחלוקה

הוועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין קובעת בתקן מס' 15 הוראות מקצועיות לעריכת טבלאות הקצאה ואיזון ומתייחסת לסוגיות באופן ההקצאה וטכניקת האיזון.
 

הזכות להגיש התנגדות לתכנית

כל אדם הרואה את עצמו נפגע מתכנית זכותו להגיש התנגדות לתכנית.
ההתנגדות מוגשת לרשות התכנונית בה מופקדת התכנית (וועדה מקומית / וועדה מחוזית / וועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור).
התנגדות לתכנית מוגשת בכתב בפירוט נימוקים מפורטים ובליווי תצהיר המאמת את העובדות שעליהן היא מסתמכת.
בעל נכס אשר כלול בתכנית מופקדת אחראי לבדוק ו/או לפנות לאיש מקצוע ולבדוק השפעת התכנית על הזכויות שלו.
לדיון בהתנגדויות מוזמנים יוזם ומגיש התכנית, המתכננים והמתנגדים.

בחינת ובדיקת תכנית איחוד וחלוקה

השמאי מטעם בעל הנכס מתבקש לבדוק את מסמכי התכנית והשפעתה על המקרקעין.
מדובר בבדיקות מקיפות ומקצועיות ובעלות חשיבות רבה לבעל הנכס על מנת לשמור על זכויותיו במקרקעין.

השמאי בודק את מצבו של הנכס במצב הקודם – שטח הנכס, המיקום, רישום הזכויות, שיתוף במקרקעין, תרומת המבנים הקיימים, הפקעות רשומות.

השמאי בודק את מצבו של הנכס במצב החדש – הקצאת הזכויות במגרש / מגרשים חדשים, מיקום המגרש החדש, שיתוף במקרקעין, האם המגרש ריק ופנוי, הזכויות במגרש החדש.

נבדקים התנאים למימוש הזכויות בתכנית החדשה, האם המקרקעין נכללים בשלמותם בחלוקה החדשה, האם נגרם נזק ליתרת המקרקעין אשר אינם נכללים בחלוקה החדשה.
וכמובן, הכי חשוב, הבדיקה הכלכלית לעניין שמירה על השווי היחסי של בעל המקרקעין בחלוקה החדשה.