באילו מקרים מומלץ להיוועץ בשמאי לפני מכירת נכס?

להיוועץ בשמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מסייע לקבל תמונה ברורה על שווי הנכס בזמן נתון, בהתבסס על הנתונים של הנכס עצמו, כמו – גודל, סטנדרט בנייה ומצב הנכס, וכן בהתבסס על נתוני השוק והאזור. נתונים אלה כוללים מחיר שבו נמכרו נכסים דומים בסמוך לנכס באותו גדול, שנת בנייה, מצב הנכס וכן הביקוש שיש לאותה שכונת המגורים. במאמר זה נעסוק בהרחבה במקרים שבהם כדאי להיוועץ בשמאי, כלומר לשכור שירותי שמאות לפני מכירה של דירה או בית פרטי.

בית שנמכר מספר עשורים לאחר רכישתו

המקרה הראשון הוא מצב שבו נכס נמכר עשרות שנים לאחר שנרכש על ידי בעליו הנוכחיים. למשל, נכס שנרכש בשנות השבעים ונמכר בשנת 2021. השוק השתנה רבות מאז ומחירי הדירות עלו משמעותית, עם זאת מדובר בנכס ישן שעשוי להיות לו בלאי טבעי. לכן, שמאי מקצועי הבודק את הנכס יכול לתת הערכת מחיר ריאלית של שוויו לפני מכירה.

מדוע כל כך חשוב לקבל הערכה זו? משום שאם המוכר יתבסס על תג המחיר שבו רכש את הנכס בשנות השבעים הוא עשוי להפסיד סכום ניכר. לעומת זאת, אם המוכר יקבע מחיר שרירותי לנכס הוא עשוי לדרוש סכום גבוה מדי ולהרחיק קונים פוטנציאליים.

להיוועץ בשמאי בעניין בית שעבר השבחה

מקרה נוסף שבו חשוב לקבל דו"ח שמאי מקצועי הוא לאחר השבחה של נכס. למשל, אם אדם קנה דירה לפני חמש שנים ושינה לחלוטין את הריצוף, החליף מטבח ואמבטיה, את חלוקת החדרים ואף הוסיף (בהיתר מהעירייה) פרגולות, מרפסות או חדרים נוספים, סביר להניח שהנכס שלו שווה יותר מהמחיר שבו רכש אותו. שמאות במקרה הזה תוכל לסייע לקבוע את המחיר הריאלי של הנכס לאחר השיפוץ ולאפשר לבעליו לממש את ההשקעה שביצע באופן המיטבי. בנוסף חשוב להכיר את כל הנושא של היטל השבחה בעקבות השבחה של נכס כלשהו, וגם בזה שמאי מקצועי יוכל לסייע.

נכס חדש באזור ביקוש גבוה שנקנה בזמן הבנייה

 מקרה שלישי יכול להיות דירות למכירה חדשות לחלוטין, בנות שנתיים־שלוש, שנרכשו מהקבלן בזמן תהליך הבנייה ונמצאות באזור ביקוש גבוה. שווין של דירות אלה עשוי להיות גבוה משמעותית משתי סיבות: הראשונה היא שהדירה נרכשה עוד לפני שהסתיימה הבנייה, ולכן מחיר הרכישה היה נמוך יותר משל נכס בנוי. הסיבה השנייה היא העלייה בביקוש לדירות בשכונה זו שגורמות לעליית מחירים. חשוב לדעת כי לא בכול מקרה יהיה הבדל משמעותי בין מחיר הרכישה של הנכס למחירו לאחר שלוש שנים, והדבר תלוי גם בתקופת המכירה, מדד תשומות הבנייה והמציאות הכלכלית במדינה בעת המכירה.

לסיכום, כאשר רוצים למכור נכס ולקבל עליו את המחיר המרבי, חשוב להיוועץ בשמאי מקצועי ולקבל הערכת שווי. נציין לסיום כי רבים טועים ומסתפקים רק במחיר שציין בפניהם המתווך. קבלת הערכת שווי מתיווך אינה אובייקטיבית, משום שלמתווך עשוי להיות אינטרס למכור את הנכס במחיר נמוך משוויו האמיתי כדי למכור במהירות, או שהוא עשוי לגרום לבעלים לחשוב, שהנכס שווה יותר כדי להחתים את המוכר בחוזה "בלעדיות" על נכס זה.