שמאות במשכנתא הפוכה
פורסם בתאריך:
18-09-2023
משכנתא הפוכה יכולה להיות כלי פיננסי בעל ערך רב עבור האוכלוסייה המבוגרת, המעוניינת לנצל את השווי הכספי הגבוה של הנכסים שברשותה ולהמיר אותו להון נזיל, על ידי הלוואה כנגד שעבוד הנכס. היבט אחד מכריע בקבלת משכנתא הפוכה הוא תהליך הערכת הנכס, כלומר קביעת שווי הנכס הניתן לשעבוד על ידי שמאות במשכנתא הפוכה.
בניגוד למשכנתאות מסורתיות הנלקחות על ידי זוגות צעירים בבנקים המסחריים, שבהן ההתמקדות של בחינת ההלוואה היא בכושר האשראי וההכנסה של הלווה, משכנתא הפוכה נשענת במידה רבה מאוד על שווי הבית.
במאמר זה נדון ב-5 דברים חיוניים שכדאי לדעת על תהליך השמאות במשכנתאות הפוכות.
מהי מטרת שמאות במשכנתא הפוכה?
המטרה העיקרית של שמאות במשכנתא הפוכה היא לקבוע את שווי השוק הנוכחי של הנכס המוצע לשעבוד על ידי הלווה. שווי זה הוא מכריע מכיוון שהוא ממלא תפקיד משמעותי בחישוב סכום ההלוואה המקסימלי העומד לרשות הלווה שכן סכום ההלוואה המירבי נגזר כאחוז מתוך שווי הבית.
המלווים, כלומר חברות הביטוח צריכים לוודא שהשווי המוערך של הנכס מספיק לכיסוי סכום ההלוואה וכל הריבית שנצברה לאורך חיי ההלוואה.
מי קובע את זהות השמאי ושכרו?
לאחר הגשת הבקשה לאחת מחברות הביטוח המציעות משכנתא הפוכה וקבלת אישור עקרוני, אנו נקבל מחברת הביטוח הפניה להערכת שמאי ובה רשימת שמאים מטעמם שמוסמכים ורשאים לבצע את השמאות.
חשוב לציין כי הלווה לא יכול להחליט על דעת עצמו על זהות השמאי. כמו כן שמאות במשכנתא הפוכה מוקדמת שבוצעה בנכס, אף אם בוצעה ממש לאחרונה לא תוכר על ידי חברות הביטוח כשמאות תקינה.
לאחר ביקורו של השמאי ובטרם קבלת דו"ח השמאות הלווה יעביר בצורה ישירה את שכר הטרחה לשמאי. לחברת הביטוח אין צד או קשר בהעברת כספים זו.
שימו לב כי סוג ושווי הנכס משפיע על עלות השמאות. ביצוע שמאות בנכסים מורכבים כגון נחלות , וילות וכו' עלות השמאי תהיה גבוהה יותר משמעותית.
מה צריך להכין טרם הגעת השמאי ?
אז קיבלנו את רשימת השמאים וקבענו מועד לביקור בנכס עם אחד מהם.
טרם הגעת השמאי לביקור נתבקש על ידו להמציא מספר מסמכים משפטיים של הנכס בהתאם לסוג ואופי הנכס. מסמכים כגון:
- תשריט בניין
- אישורי בנייה
- נסח טאבו
- אישורי זכויות
- חשבונות ארנונה
- תוכניות הגשה
- ועוד.
הכול בהתאם לסוג הנכס העומד לשמאות.
יש להביא בחשבון כי לפעמים לאחר ביקור שמאות במשכנתא הפוכה בנכס תעלה דרישה להשלמת מסמכים נוספים.
אמנם יש מסמכים שלפעמים נראים מיותרים ולא מבינים את הצורך בהם אך אין טעם להתעכב, טיפול מהיר בשליחת המסמכים תשפיע במידה רבה על מהירות קבלת הדו"ח וכמובן אישור הבקשה וקבלת הכסף.
כיצד נקבע שווי הנכס?
ראשית נציין כי כיום, על פי חוק, שמאי מוסמך הוא היחיד היכול להעריך שווי נכס נדל"ן.
שווי הנכס במשכנתא הפוכה נקבע על ידי קריטריונים שונים שהשמאי בוחן, חלקם משפטיים כפי שציינו לעיל כגון זכויות בנייה על הנכס והיתרים קיימים וחלקם קשורים לאיכות הבנייה ומיקום הנכס.
על מנת להיות זכאים למשכנתא הפוכה על הבית להיות רשום בצורה מסודרת בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ללא עיקולים או שעבודים קודמים.
טיפ קטן שיכול לעזור לקבל ערך שמאות במשכנתא הפוכה גבוה יותר הוא על ידי שיפור קוסמטי טרם הגעת השמאי. גם שמאי מומחה עדיין מושפע מניראות של בית נקי ומסודר אסתטית.
דמיינו שמאי שמגיע לבית עם קירות מוכתמים, תריסים שבורים וצמחייה פראית. כל אלו משפיעים, גם אם לא במודע על שווי הנכס.
מה עושים כאשר הערכת השמאי נמוכה מהצפוי?
דו"ח שמאות במשכנתא הפוכה שנקבל לאחר הערכה יכול לעיתים להיות נמוך משמעותית מהשווי שהערכנו את ביתנו. קביעת שווי נמוך יכולה לעיתים להוריד את הסכום לו אנו זכאים בצורה משמעותית ובחלק מהמקרים אף למנוע את זכאותנו לקבל משכנתא הפוכה.
ברוב המקרים לא נוכל לבצע לערער על קביעת השמאי או לבצע שמאות נוספת אלא אם מדובר במקרה חריג מאוד.
במקרים כאלו ניתן לבדוק מה הסיבה להערכה הנמוכה והאם ניתן לטפל בה. למשל, אם בנייה לא חוקית היא שהורידה את ערך הבית ניתן להכשירו על ידי הוצאת היתר ובכל להעלות חזרה את שווי הנכס.
במקרים קיצוניים תמיד ניתן לעצור את ההליך ולהתחיל אותו מול חברה אחרת ולקבל הערכת שמאי נוספת.
שווי השמאות משפיעה ישירות על סכום הכסף שנקבל במשכנתא הפוכה
לסיכום, הבנת תפקידה של השמאות בתהליך קבלת משכנתא הפוכה היא כאמור חיונית ללווים המעוניינים להיות זכאים לקבל הלוואה. תהליך השמאות נועד לקבוע את שווי השוק של הנכס, אשר משפיע ישירות על סכום ההלוואה העומדת לרשות הלווה. על ידי הבנה ומודעות לעבודת השמאי, מצב הבית ורישום תקין ברשויות, הלווים יכולים לצלוח בצורה טובה יותר את תהליך בקשת המשכנתא ההפוכה ולהגביר את סיכויים לקבל את הסכום הדרוש להם.