הערכת שמאי למשכנתא- כך תעשו זאת

הערכת שמאי- מרבית האנשים לא נתקלים בשמאי מקרקעין מדי יום ויום. אולם מתברר כי דווקא בנקודות מרכזיות בחיים, עבודתו של השמאי מקבלת משמעות עצומה. נסביר על המשמעות של הערכת שמאי למשכנתא ומדוע ההערכה הזאת כל כך חשובה.

הערכת שמאי -מה צריך?

כאשר פונים לבנק לבקשת משכנתא, בדרך כלל יודעים פחות או יותר כמה צריך לעלות הנכס – הבית, הדירה, החנות או המגרש. אבל אפילו יועץ משכנתאות לימודים, שעדיין לא סיים את הקורס, ידע לומר כי לא זה מה שמספק את הבנק. הבנק לא רוצה לראות רק חוזה או זיכרון דברים אלא דורש לקבל הערכת שמאי לגבי מחיר השוק הממשי של הנכס.

אין ספק כי גם לקונה וגם למוכר יש עניין לקבל חוות דעת מלומדת, לגבי השווי הממשי של הנכס. אולם, גם לבנק זה חשוב ובהמשך נסביר מדוע. על כל פנים, השמאי צריך לתת כמה הערכות. למשל, עליו להעריך כמה שווה הנכס במצבו הנוכחי, בערך שוק נכון להיום. בנוסף, השמאי צריך לספק הערכה ל"מימוש מהיר". כלומר, צריך להעריך ולחשב מהו שווי הנכס אם המוכר נמצא במצוקה כלכלית או שהוא רוצה מסיבה אחרת, להיפטר מהנכס מהר ותוך התפשרות על המחיר.

איך הערכת שמאי משפיעה על המשכנתא

הבנק רוצה לקבל הערכת שמאי למשכנתא, מכיוון שיש לו עניין ממשי בנכס. אמנם הנכס בשום מצב לא נרשם על שמו של הבנק, אולם תוך כדי הרכישה ומתן המשכנתא ללקוח, הבנק רושם שיעבוד לטובתו. משמעות הדבר היא שאם הלווה לא מצליח לשלם את המשכנתא לאורך זמן, הבנק יכול להעמיד את המשכנתא לפירעון מידי. והבנק יכול להעמיד את הנכס למכירה, על מנת לכסות את מלוא החוב של המשכנתא. הבנק מחליט מהו הסכום המקסימלי שהוא מוכן לעמיד ללקוח מסוים על סמך כמה דברים. בין היתר, הבנק מתחשב בהכנסות של הלקוח (לפי משק בית משותף). בנוסף, הבנק מוכן להעמיד אחוז מסוים מתוך ערך הנכס כפי שהגדיר השמאי (הבנק רוצה שולי ביטחון מסוימים). לדוגמא, אם הבנק מוכן להעמיד 60 אחוז מערך הנכס כמשכנתא, זה עניין אחד אם הערכת שווי דירה תהיה מיליון ₪ ועניין אחרי לגמרי אם הערכת השמאי תגדיר את ערך הנכס בשני מיליון ₪.

מי יכול להעריך נכסים כשמאי מורשה

שמאי מקרקעין, ממש כמו עורכי דין, צריכים להיות בעלי הכשרה מקצועית ובעלי רישיון לעיסוק במקצוע. ממש כמו רופאים או מהנדסים, ניתן לבדוק האם מי שמציג את עצמו כשמאי הוא אכן שמאי רשום ומי לא. על מנת לדעת האם איש מקצוע מסוים שמציג את עצמו כשמאי הוא אכן כזה, זכותו של הלקוח לדעת מהו מספר הרישיון וכן לראות כי הרישיון נמצא בתוקף. אז אם אתם עומדים לקחת משכנתא, כעת אתם יודעים עד כמה חשוב  לקבל הערכת שמאי ומה תפקידו של השמאי בתהליך.