איך אפשר לעבור את לימודי שמאות מקרקעין בהצלחה?

הערכת שווי הנכס על ידי שמאי נחוצה למגוון פעולות, וביניהן, כדי לקבל משכנתא, לנתח את ערך ההשקעה או לקבוע את המחיר המבוקש. באופן כללי, לימודי שמאות מקרקעין מתמקדים במושגים ובשיטות היסוד של הערכת שווי מקרקעין, במיוחד כשזה נוגע למכירות נדל״ן.

אם אתם מעוניינים בלימודי שמאות אבל חוששים שמא לא תצליחו לעבור אותם בהצלחה, אולי כדאי לכם לעבור אבחון פסיכודידקטי. האבחון יאפשר לגלות שמא החששות שלכם מבוססים, ויש לכם קשיי למידה שלא קשורים כלל וכלל לרמת האינטליגנציה שלכם. קבלת אישור מוסמך הקובע שאתם סובלים מלקות למידה או מהפרעת קשב וריכוז, תוכל לספק לכם הקלות בלימודים, בעבודות ובמבחנים.

כדי לדעת מה לומדים ולקבל החלטה מושכלת אם לימודים אלה אכן מתאימים לכם, המשיכו לקרוא!

מה לומדים?

מושגים בסיסיים להערכת שווי

מבחינה טכנית, שווי הנכס מוגדר כשווי הנוכחי של ההטבות העתידיות הנובעות מהבעלות על הנכס.

בניגוד למוצרי צריכה רבים שבהם ניתן להשתמש במהירות, בנכסי מקרקעין היתרונות מתממשים בדרך כלל לאורך תקופה ארוכה. לכן, אומדן שווי הנכס חייב לקחת בחשבון מגמות כלכליות וחברתיות, כמו גם תקנות ממשלתיות ותנאים סביבתיים שעשויים להשפיע על 4 אלמנטים המרכיבים את הערך:

• דרישה: הרצון או הצורך בבעלות, אשר נתמכים באמצעים הכספיים האמורים לספק את הרצון.
• תועלת: היכולת לספק את הרצונות והצרכים של הבעלים העתידיים.
• מחסור: ההיצע הסופי של נכסים מתחרים.
• העברה: הקלות שבה מועברות זכויות הבעלות.

ערך מול עלות ומחיר

ערך הנכס אינו שווה בהכרח לעלות או למחיר.

• עלות – מתייחסת להוצאות בפועל – למשל על חומרים או עבודה.
• מחיר – לעומת זאת, הוא הסכום שמישהו משלם עבור משהו.

בעוד שעלות ומחיר יכולים להשפיע על הערך, הם לא קובעים את הערך. מחיר המכירה של הנכס עשוי להיות 2 מיליון שקל, אבל הערך יכול להיות גבוה או נמוך מזה, משמעותית. לדוגמה, אם הבעלים החדש מוצא פגם חמור בנכס, ערך הבית יכול להיות נמוך ממחירו.

שווי שוק

שמאות היא חוות דעת או אומדן הנוגע לשוויו של נכס מסוים, נכון למועד מסוים. דוחות השמאים  משמשים לעסקים, לאנשים פרטיים, למשקיעים ולבנקים למשכנתאות, בשעה שבה עליהם לקבל החלטות לגבי עסקת נדל״ן זו או אחרת.

שיטות הערכה

הערכת שמאי מדויקת תלויה באיסוף שיטתי של נתונים, וניתוחם. מדובר בנתונים ספציפיים הכוללים את כל הפרטים המתייחסים לנכס הנדל״ן המסוים. על מנת להגיע לערך הנכס, יש לאסוף ולנתח את כלל הנתונים הנוגעים לאזור, לעיר ולשכונה שבה נמצא הנכס.

ההערכות משתמשות ב-3 שיטות בסיסיות כדי לקבוע את שווי הנכס:

שיטה 1: השוואת מכירות – שיטה זו משמשת לרוב להערכת שווי בתים צמודי קרקע. אומדן הערך, המכונה לפעמים ׳גישת נתוני השוק׳, נגזר מהשוואת הנכס לנכסים אחרים שנמכרו לאחרונה, עם מאפיינים דומים.

שיטה 2: שיטת עלות – ניתן להשתמש בשיטה זו כדי להעריך את שווי הנכסים שהושבחו בהשוואה לבניין אחד או יותר שהושבחו. שיטה זו כוללת אומדנים נפרדים של שווי הבניין (או הבניינים) והקרקע, תוך התחשבות בפחת. לצורך חישוב שווי הנכס המשופר כולו, אוספים את האומדנים הללו יחדיו.

שיטה זו מניחה שקונה סביר לא ישלם עבור נכס משופץ קיים, יותר ממחיר רכישת מגרש דומה ובניית בניין דומה. גישה זו שימושית כאשר סוג הנכס המוערך אינו נמכר בתדירות גבוהה ואינו מניב הכנסה. למשל, בית ספר, בית חולים או מבנה ממשלתי.

שיטה 3: שיטת היוון הכנסה – שיטה זו נקראת לעתים קרובת ׳גישת ההכנסה׳ והיא מבוססת על הקשר בין שיעור התשואה, אשר דרוש למשקיע, לבין ההכנסה נטו שהנכס מייצר. שיטה זו משמשת להערכת שווי נכסים מניבים, כגון: מתחמי דירות, בנייני משרדים או מרכזי קניות. הערכה באמצעות שיטת היוון הכנסה יכולה להיות די פשוטה, כאשר ניתן לצפות כי הנכס הנדון ייצר הכנסה עתידית, וכאשר ההוצאות צפויות ויציבות.

בשורה התחתונה

הערכת שווי נדל״ן מדויקת חשובה מאוד לבנקים למשכנתאות, למשקיעים, לחברות הביטוח, לקונים ולמוכרי הנדל״ן. מלאכת ההערכה של הנדל״ן מבוצעת בדרך כלל על ידי שמאים, שהם אנשי מקצוע מיומנים. כל מי שמעורב בעסקת נדל״ן יכול להפיק תועלת מהבנה בסיסית של השיטות השונות להערכת שווי מקרקעין.