צור קשר
072-3937683




דף הבית / מס שבח במכירת דירה

מס שבח במכירת דירה

בשנת 2014 נכנסה רפורמה מקיפה במיסוי דירת מגורים מזכה, אשר, ביטלה הפטור המלא ממס שבח שניתן אחת לארבע שנים והפטור ממס לתושבי חוץ וקבעה הוראות חדשות והוראות מעבר.
ולכן מומלץ, לפני מכירת דירת מגורים לבצע בדיקה מקצועית האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח.
להלן סקירה ודברי הסבר לעניין חוק מס שבח למכירה של דירות מגורים והרפורמה במס שבח.

מה זה מס שבח?

במכירת זכות במקרקעין חל מס שבח, אשר, הינו מס על ההפרש בין מחיר דירת מגורים במכירה למחיר הדירה בקנייה.
מהשבח ניתן לקזז עלויות המותרות לניכוי עפ"י סעיף 39 לחוק, לדוגמא:
מס רכישה, שכר טרחה עורך דין, שכר טרחה שמאי מקרקעין, דמי תיווך, מס רכוש, עלויות השבחה של הנכס, היטל השבחה.
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע תנאים למתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.
עד שנת 2013, ניתן היה לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים אם נערכה מכירה כל 4 שנים ללא הגבלה על מספר הדירות המוחזקות ע"י הנישום.


תיקון מס' 76 – רפורמה במס שבח

בשנת 2014 נכנסה רפורמה במס שבח, תיקון מס' 76, אשר, בין היתר, ביטלה הפטור ממס אחת לארבע שנים.

פטור ממס לדירת מגורים יחידה
בהתאם לרפורמה פטור מלא ממס שבח לדירת מגורים ניתן לבעל דירת מגורים יחידה בתנאי שהחזיק בדירה 18 חודשים לפחות.
הרפורמה קבעה תקרת שווי של 4.5 מיליון ₪ לדירת מגורים יחידה, אשר, מעליה קיימת חבות במס שבח.

מס שבח חישוב ליניארי

הרפורמה קבעה הוראות לחישוב מס ליניארי, מס מוטב.
נקבע חישוב מס שבח ליניארי לדירת מגורים עבור נישומים אשר מחזיקים מספר דירות, כדלקמן:
לתקופה מיום הרכישה ועד לשנת 2014 מס שבח בשיעור של 0%.
לתקופה משנת 2014 ואילך מס שבח בשיעור של 25%.

דוגמא להמחשה :
משה הינו בעלים של 2 דירות.
אחת הדירות נרכשה בשנת 2007 במחיר של מיליון ש"ח ונמכרה בשנת 2017 ב- 2 מיליון ₪.
סה"כ התקופה מיום הרכישה ליום המכירה הינה 10 שנים, השבח הינו מיליון ₪.
מס שבח יחול על השבח היחסי ב- 4 השנים 2014-2017.
דהיינו, השבח החייב במס הינו כ- 40% מסך השבח – 400 א' ₪.
מס השבח הינו 25% * 400 א' ₪ = 100 א' ₪.


הגדרת דירת מגורים
דירת מגורים או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה והיא בבעלות או חכירה של יחידה ומשמשת או מיועדת למגורים.


הגדרת דירת מגורים מזכה
דירת מגורים, אשר, שימשה בעיקרה למגורים 4 שנים לפני המכירה או 80% מתקופת חישוב השבח.

 

הגדרת דירת מגורים יחידה
דירת מגורים יחידה, אשר המוכר החזיק בה 18 חודשים לפחות ולא מכר דירה אחרת 18 חודשים לפחות בפטור ממס
לא ייחשבו לדירה נוספת זכויות בשיעור של עד 1/3 בדירת מגורים נוספת או עד 50% בדירת מגורים שהתקבלה בירושה.
בעל דירת מגורים יחידה זכאי לפטור ממס שבח גם אם הינו בעלים של דירה נוספת אשר התקבלה בירושה אשר היורש הינו צאצא או בן זוג של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש, והמוריש אילו היה בחיים היה זכאי לפטור ממס.

תקופת המעבר
תקופת המעבר מוגדרת לשנים 2014-2017.
בתקופת המעבר ניתן לחשב מס שבח ליניארי, "מס מוטב", עבור מכירת 2 דירות בלבד ובתנאים.
לאחר תקופת המעבר החל מיום 1/1/2018 יחול שיעור מס חדש לדירות מגורים מזכות ללא מגבלה של מספר דירות.
בתקופת המעבר לא ניתן לחשב מס שבח ליניארי במכירה בין קרובים ומגבלה זו הינה מבוטלת לאחר תקופת המעבר.

 

מכר 2 דירות – סעיף 49ה'
סעיף 49ה' קובע תנאים למכירת 2 דירות מגורים בפטור ממס :
מכירת 2 הדירות תוך תקופה של 12 חודשים , סכום השווי של הדירות הינו עד  1,995,000 ₪  והמוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת (דירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות הנ"ל .
הרפורמה קבעה תקרת פטור של עד 3,303,000 ₪ .
(הסכומים המפורטים לעיל, מתואמים ביחס למדד הידוע ב- 1/1/2013)

מכר דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות – סעיף 49ז'

סעיף 49ז' קובע תנאים לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים אשר התמורה בגין הדירה הושפעה מזכויות בנייה נוספות. המוכר זכאי לפטור בשל סכום שווי המכירה אשר היה ניתן לצפות לו ממכירתה של הדירה ללא זכויות בנייה נוספות והחישוב הליניארי החדש לא יחול על חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה אשר חייב במס.
סכום הפטור לא יפחת מ- 640,000 ₪.
אם סכום שווי דירה נמוך מ- 2,550,000 ₪ יהיה המוכר זכאי לפטור נוסף בסכום שווי הדירה או ההפרש בין שווי הדירה ל- 2,550,000 מיליון ₪, לפי הנמוך מבינהם.
(הסכומים המפורטים לעיל, מתואמים ביחס למדד אשר פורסם ב- 15/1/1998)
סעיף 49ז' חל בדרך כלל על מגרשים עליהם בנוי בית צמוד קרקע אשר לא מוצו מלוא זכויות הבנייה במגרש.

עם הדיווח על עסקה מסוג זה למיסוי מקרקעין, יש להגיש שמאות לאומדן שווי דירת המגורים, לצורך פטור ממס לפי סעיף 49ז' .

מומלץ לפני ביצוע עסקה במקרקעין ולצורך השומה העצמית לבצע הערכת שווי ובדיקה מקיפה
ע"י שמאי מקרקעין מנוסה ועו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.

למעבר למחשבון מס שבח

עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין – גיא הילר

חיפוש באתר
אולי יעניין אותך גם
משרד שמאות מקרקעין - אירית ונונו
המשרד עוסק בתחומים שונים בעולם שמאות מקרקעין.

שלונסקי 43, תל אביב
052-2873702

השאירו פרטים ליצירת קשר