צור קשר
072-3937683




דף הבית / הערכת שמאי לדירה

הערכת שמאי לדירה

הערכת שמאי לפני רכישה או מכירה

לפני רכישת דירה מומלץ לבצע בדיקה יסודית של הנכס ורצוי לערוך הבדיקה בעזרת שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה.
דוח השמאות כולל תיאור מפורט של מאפייני הנכס ומספק הערכת שמאי מקרקעין מקצועית ומקיפה.

להלן רשימת הנושאים אשר נכללים ונבדקים בהערכת שמאי לדירה:

  • זיהוי הנכס ובדיקת מצבה הפיזי והתחזוקתי של הדירה והבניין.
  • בדיקת שטח הדירה עפ"י חוק המכר – שטח דירה הינו שטח פנים בתוספת היטל קירות חוץ ומחצית שטח היטל קירות משותפים ויכלול מרפסות מקורות, ממ"דים, מחסנים ושטחי שירות מקורים אשר צמודים פיזית לדירה.
  • בדיקת תיק הבניין – עיון בהיתרי הבניה ובדיקת תכנית היתר הבנייה הרלוונטית לאיתור חריגות בנייה ושימושים לא חוקיים בדירה.
  • בדיקת הרישום של הדירה – האם הזכויות בדירה רשומה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. האם רשומות הערות אזהרה על הדירה ומה המשמעות שלהן.
  • בדיקת מסמכי הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין- תקנון ותשריט הבית משותף.
    האם התשריט תואם לבינוי בפועל והאם התשריט תואם להיתר הבנייה.
    האם מוצמדות לדירה חניות, גג, מרפסות, מחסן או זכויות בנייה.
  • בדיקת תכניות בניין עיר – האם בסמיכות לדירה מתוכנן מגדל או מבנה ציבורי, בדיקת התכניות הרלוונטיות לדירה והאם קיימות זכויות בנייה להרחבת הדירה.
  • בדיקה האם קיימים מפגעים סביבתיים בסמיכות לדירה כגון אנטנות, מקורות זיהום סביבתיים, מוקדי רעש.
  • האם בבניין וועד בית או חברת ניהול ומהי עלות דמי הניהול החודשיים.
  • בדיקת חשבון ארנונה – על שם מי רשומה הדירה בארנונה ומה שטח הדירה עפ"י חשבון הארנונה – לצורך בקרה.

הערכת שמאי לדירה - שמאי מקרקעין

אומדן שווי שוק

שווי השוק של נכס מקרקעין, אמור לבטא את התמורה הסבירה הצפויה בעת מכירתו של הנכס ממוכר ברצון לקונה ברצון, בתנאי השוק החופשי, כאשר 2 הצדדים אינם פועלים תחת לחץ זמן ויש בידיהם זמן מספיק ומידע מלא הנדרשים לקבלת ההחלטה.

שווי השוק מוערך תוך התייחסות למלוא פוטנציאל הנכס במועד השומה.

 

לצורך הערכת שווי השוק של הנכס קיימות שלוש גישות עיקריות:

א. גישת ההשוואה – (או גישת השוק).

ב. גישת היוון הכנסות – (או גישת ההכנסה).

ג. גישת השווי הפיסי – (או גישת העלות).

 

מקובל לבחון את השומה על ידי בדיקת הנתונים בגישות שונות, תוך מתן משקל מתאים לנתונים המתקבלים על בסיס מטרת השומה, אופי הנכס המוערך ונסיבות השומה.

גישת ההשוואה (או גישת השוק)

מבססת את אומדן שווי השוק של נכס נישום, תוך הסתמכות על עסקאות שנעשו בנכסים דומים לו במיקומם, אופיים, רמת סיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם. השומה מתבצעת תוך שימוש במקדמי ההשוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה, ובהתאמה בין מועד עסקתה השוואה ומועד השומה.

גישת היוון הכנסות (או גישת ההכנסה)

מבססת את אומדן שווי השוק של נכס נישום על היוון ההכנסות הצפויות להתקבל ממנו לאורך תקופת השימוש בו. פעולת ההיוון נעשית בשער היוון ששיעורו נקבע על-פי אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה והוצאות הניהול והאחזקה הנדרשים כדי להמשיך לקבל את ההכנסות מהנכס ובהתייחס גם לגורמים נוספים העשויים להשפיע על ההכנסות שיתקבלו מהנכס לאורך תקופת החיים הכלכליים שלו.

גישת העלות (או גישת השווי הפיסי)

מבססת את אומדן השווי של נכס נישום על אומדן העלות הצפויה בהקמת נכס חדש הדומה לנכס הנישום. בגישה זו שווי הנכס הינו הסיכום של שווי הקרקע הנקבע בהתאם לשוויה בשוק על פי גישת ההשוואה בתוספת עלויות ההקמה של נכס חדש הדומה לנכס הנישום, (לרבות כל ההשבחות שנעשו) וכולל תכנון, רישוי, מימון ורווח יזמי, ובניכוי פחת על כל סוגיו (פיסי, כלכלי ופונקציונלי).

בגישה זו ניתן גם לאמוד שווי נכס המהווה קרקע פנויה על בסיס חילוץ ערכה של הקרקע (שוויה השיורי) מתוך שווי הנכס הגמור אשר ניתן לבנות על הקרקע בהתאם לאפשרויות ניצולה החוקיות. שווי הקרקע מתקבל על ידי הפחתת עלויות ההקמה ובניה של הנכס (כולל תכנון, רישוי, מימון ורווח יזמי) מתוך שווי הנכס הגמור הנקבע בהתאם לשוויו בשוק החופשי בשיטת ההשוואה, או בשיטת היוון ההכנסות.

יצוין, כי גישת העלות והשווי השיורי הינה השיטה הננקטת, בדרך כלל, על ידי יזמים וקבלנים לצורך בדיקות עסקיות, והיא מהווה לעיתים גישת הבדיקה האפשרית היחידה בבדיקה של נכסים יחודיים שאין להם בסיס השוואתי.

 

הערכת שווי דירה

 

גישת ההשוואה הינה הגישה המקובלת והעדיפה בהערכת שווי דירה.
נערך סקר מחירים לנכסים בסביבה, מחירי מכירה ומחירי ביקוש, זאת תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות וההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום.

 

 

חיפוש באתר
לקריאה נוספת
משרד שמאות מקרקעין - אירית ונונו
המשרד עוסק בתחומים שונים בעולם שמאות מקרקעין.

שלונסקי 43, תל אביב
052-2873702

השאירו פרטים ליצירת קשר